一、起草背景

为推进物业服务管理规范化、标准化建设，健全完善监管体制机制，进一步提升我区物业服务管理水平，切实降低物业投诉率、提高群众满意度，全面提升城市品质，结合我区实际情况，在全区范围内开展物业领域突出问题集中整治和提升行动。

二、起草依据

1.《安徽省住宅物业管理服务提升行动方案》（建房（2023）66号）；

2.《宿州市住宅物业管理服务提升行动方案》；

3.《埇桥区物业服务企业考核及奖惩暂行办法（试行）》、《街道办事处物业工作考核方案（试行）》。

三、制定意义和总体考虑

物业管理是与广大人民群众密切相关的民生工作，为进一步加强和规范我区住宅小区物业管理工作，着力解决物业管理工作中物业企业服务质量不高、消防安全管理、业委会运行规范及维修资金申请使用等重点和难点问题，提升社会和居民对物业服务的满意度，促进物业管理工作长效健康发展，营造文明和谐的居住环境。

四、研判和起草过程

一是对起草方案所依据的《宿州市住宅物业管理服务提升行动方案》等文件进行仔细研读。（2022年5月-6月）

二是结合工作实际，对物业管理工作中存在的服务管理不到位、业主委员会组建管理、维修资金申请、矛盾纠纷化解、物业管理联动机等问题进行归纳梳理。（2022年6月）

三是由区住建局牵头起草，过程中广泛征求相关单位意见，最后提请相关会议审定。（2022年7月）

  五、主要内容

（一）主要内容

在全区开展住宅物业管理服务集中整治提升攻坚行动，实现居民物业管理服务投诉显著下降，物业服务水平明显提升，物业市场秩序持续优化，物业管理与基层社会治理深度融合，人民群众的获得感、幸福感、安全感不断增强，为全市争创全国文明城市打下坚实基础。

    （二）常见名词解释

  物业管理区域

一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业实施物业管理。

物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下规定进行：

（一）新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域；

（二）地理上自然连接规模较小的住宅小区，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域；

（三）规模较大的住宅小区，且配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定或者调整为不同的物业管理区域；

（四）住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域；商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够独立管理的，可以划分为一个物业管理区域。

业主大会

物业管理区域内全体业主组成业主大会，选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会和业主委员会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

街道党工委加强对业主委员会组建和换届工作的领导，把好业主委员会筹备组、换届小组以及业主委员会成员候选人的推荐关、审核关和选举组织关。赋予社区党组织对业主委员会成员的结构建议权、人选建议权和资格审查权，综合考虑党员比例、交叉任职比例、年龄、房屋性质等因素向筹备组（换届小组）提出业主委员会成员的结构建议，党员比例一般不低于50%;把“两代表一委员”、机关企事业单位党员、符合条件的社区“两委”成员及社区工作者等作为党组织建议人选向业主推荐，鼓励符合条件的社区“两委”成员竞选担任业主委员会主任；在资格审查阶段，由街道党工委牵头，社区党组织、纪检监察、公安、物业主管部门、信访等部门共同参与，对照负面清单严格审核把关。

物业管理委员会

对暂不具备召开业主大会条件的小区，街道在充分征求业主意见基础上，协调组建物业管理委员会，临时代行业主委员会相应职责，待条件成熟后，推动成立业主大会，选举产生业主委员会。物业管理委员会由社区党组织代表、小区（网格）党支部代表和业主代表等组成，其中业主代表不低于50%。

六、创新举措

一是提升维修资金使用便利化水平。对涉及公共安全需要应急维修的，可以不经业主表决，由乡镇街道、业委会直接申请使用。针对维修资金申请过程复杂且时间较长，本方案在特定情况下可简化程序，保障业主的权益。

二是建立物业工作联席会议制度。建立健全部门信息沟通和联合执法机制，及时协调解决物业管理工作中的重大问题，形成齐抓共管的物业管理工作体系。

七、保障措施和下一步工作计划

一是进一步加强组织领导。成立埇桥区住宅物业管理工作领导小组。

二是进一步加强日常管理。坚持集中整治和常态管理相结合，针对提升整治内容，制定清单、明确主体。

三是进一步强化党建引领。积极推进“皖美红色物业”建设工作，同时进一步规范业委会运行。

四是进一步强化舆论宣传。利用各种方式平台广泛宣传物业管理政策法规和优秀物业项目好的经验做法。

八、相关物业政策咨询渠道

联系电话：0557-3958011

联系地址：埇桥区西昌南路700号住建局一楼（外门面）