近年来，老旧小区治理普遍面临基础设施薄弱、物业费收费率低、居民参与意识淡薄、依赖性强等实际问题，进而导致居民信任缺失拒交物业管理费、物业公司撤场，小区治理陷入困境。宿州市埇桥区南关街道九中社区水木华庭、平安小区就是这种老旧小区的典型代表。

其中水木华庭建成于2005年、总建筑面积3万平方米、共236户居民。2023年11月，原物业公司因入不敷出强行撤场；平安小区建成于2001年，建筑面积1.07万平方米，共107户居民，2023年12月，物业公司因入不敷出强行撤场。为维护小区正常管理，物业公司撤场后由社区进行代管，其中水木华庭小区代管14个月，平安小区代管12个月，代管期间虽然投入大量时间、精力，但由于缺少有效沟通，居民依然拒绝缴纳物业管理费，造成社区拖欠保安、保洁人员工资高达55634元，无奈终止代管，社区代管模式以失败告终。

随之而来的就是小区卫生无人打扫，垃圾无人清运，公共基础设施无人维护，小区治安、秩序无人管理，小区管理陷入混乱，投诉不断。面对小区管理困境，九中社区“两委”在党总支的带领下，迎难而上，主动担当作为，通过一系列扎实有效的工作，成功激活居民自治内生动力，探索出了一套可复制、可推广的老旧小区治理模式。

平稳过渡期居民生活，体现基层党组织的主动担当

物业公司撤场、社区托管模式失败后，面对小区管理困境，九中社区“两委”班子也曾陷入迷茫，对于老旧小区治理失去了信心，从思想上产生畏难情绪，然而就在几乎走投无路的时候，基层党组织的堡垒作用、党员的先锋模范带头作用展现了强大的生命力，困难没有击垮社区“两委”班子的为民信念，反而更加坚定了永不服输的决心。在社区党总支的带领下，九中社区“两委”迅速统一思想，以舍我其谁的责任担当第一时间承担起过渡期管理工作，解决居民生活燃眉之急，稳定了居民情绪。

面对小区公共区域照明缺失问题，社区党总支主要负责同志带头垫付电费1000余元，带领党员志愿者积极排查修复线路故障点12处，恢复小区主干道及楼道等公共部位照明。

针对垃圾堆积难题，社区党总支发布“垃圾清运众筹倡议书”，鼓励党员家庭率先响应捐款。在党员的带领下，有85户居民积极参与捐款，3天内筹集资金2000元，解决垃圾清运费用问题。同时社区积极协调环卫部门增派清运车辆，清理陈年垃圾20余吨，还居民一个干净的生活环境。

为畅通诉求渠道，社区在小区入口、单元楼栋显著位置张贴20余处“社区服务热线公示牌”，由社区“两委”成员轮流值守，接受居民投诉、收集居民意见，期间累计处理居民报修、投诉等诉求180余件。例如，快速处置水管爆裂避免更大损失；及时清理倒伏树木保障道路畅通。

重构小区自治模式，精准破题

在稳住基本面的同时，社区党总支将工作重心转向如何构建老旧小区治理模式上来。

广泛收集民意。由社区党总支书记牵头，社区“两委”班子成员全员参与，发动居民代表、党员志愿者36人建立6支“扫楼”小分队，对两个小区343户居民开展5轮次全覆盖“敲门行动”，15天内收集意见建议317条，梳理出治理模式、屋顶漏雨、设施老化、安全隐患等8类核心诉求，形成详细问题清单，为小区治理打下了坚实的基础。

聚焦重点，精准施策。成立了由社区党总支牵头，居民代表和党员志愿者广泛参与的小区临时管委会，具体负责自治体系重建工作。在充分征求意见的基础上，小区临时管委会达成共识，即先解决问题再谈自治模式的工作思路，针对收集到的问题，本着先易后难的思路逐一解决。例如：水木华庭小区反映原业主委员会履职不力的问题，党总支主导业委会改选，严格执行“党员优先、零欠费记录、志愿服务经历”三大硬性标准。通过“个人自荐+居民联名推荐”，从报名者中精心筛选出5名候选人（其中4名党员），改选后的业主委员会得到了广大业主的认可，开展工作的积极性、主动性明显提高，参与小区治理作用明显。

阳光治理，构建自治长效机制

通过问题的收集、梳理、解决，立足实事求是、大家的事大家办的原则，充分激发居民自治活力，最终形成由“社区党总支牵头+业主委员会负责+业主自治”的综合治理格局。

科学透明定标准：采取成本倒推的方式，精确核算维持小区基本运转的必须开支，收费标准及支出公开透明。这2个小区原物业费收费标准是每平方每月0.45元，收费率不足40%。自治后，首先根据小区不同情况，通过广泛征求意见，明确服务的内容，例如：水木华庭小区确定的服务内容为公共水电及设施维护 、进出人员管理、公共区域卫生保洁、夜间巡逻、车辆秩序维护、垃圾清运等；平安小区确定的服务内容为公共水电及设施维护、公共区域卫生保洁、垃圾清运等。其次是服务人员核定，最终确定水木华庭小区配备2名保安，不配备保洁；平安小区配备1名保洁，不配备保安，通过安装监控方式维护小区治安。第三是通过对人员工资、公共水电费用、垃圾清运费、基础设施维护等费用进行估算，通过线上、线下征求全体业主意见，反复沟通调整，最终确定水木华庭小区按照每户30元/月的标准收取管理费用，空户不享受减免；平安小区按照每平方每月0.40元标准收取管理费用，空户不享受减免。

在确定收费标准的基础上，经过大家共同协商，采取鼓励党员带头示范、社区“两委”及业委会成员包楼入户的方式收缴管理费用，收取的费用由专人负责保管、支出、核算、公示。通过耐心沟通，目前这两个小区的收费率均超过90%，收取的费用基本满足服务项目需要。

全程公开强监督。为消除部分业主顾虑，充分保障广大业主的知情权，保证业主缴纳的每一分钱都用于小区管理。首先，社区党总支牵头与业委会成员以及党员志愿者充分沟通并向广大业主承诺：参与小区管理是每个业主的光荣义务，业委会成员及党员志愿者保证不收取任何报酬，不增加额外负担。其次，动态公示账目明细，业主委员会定期将物业费收缴情况、费用支出情况在公示栏、业主群进行公开，接受业主监督，确保资金使用公开透明、用在实处，让居民缴得明白、用得放心。

通过党建引领与居民自治的深度融合，水木华庭以及平安小区实现了从“乱”到“治”，从运行情况来看，总体情况良好，无论从业主参与自治的主动性、运行资金保障还是问题解决机制、重大事项决策制度上来说都具有可持续性，业主对自我管理模式以及管理效果满意率达95%以上。

这一“筑基-立柱-架梁-赋能”的渐进式治理路径，既有效解决了老旧小区的现实困境，又从根本上激活了居民自治的内生动力，显著减轻了基层治理负担，为推进基层治理现代化提供了具有借鉴意义的生动实践。（埇宣）（安徽日报记者何雪峰推送）